房视频丨对话地产大咖,解读房地产未来趋势

摘要: 未来做些什么?

10-12 22:17 首页 中国房地产报




对话的主持人是全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生,参与的嘉宾有万通集团创始人冯仑;建业集团董事局主席胡葆森;红树林品牌创始人、今典集团董事局联席主席张宝全;碧桂园集团副总裁朱剑敏;富力地产集团副总裁张辉以及金房集团董事长王晓白。


对话内容:


聂梅生:我们谈一下在过去25年里面,你们认为做的最对的事,不管是政策还是市场两个层面,印象最深的,再说未来该做什么。


冯仑:如果说做最对的事,就是把房地产变成了终身事业,所以感到很开心。


张宝全:女怕嫁错郎,男怕入错行。当时想拍电影又没有钱,一看那时候房地产很火,现在看来选这行选对了。到今天25年下来了,从个人觉得房子不是用来卖的,房子也不仅仅是用来住的,房子是我们生活的一个载体。所以说房子是我们生活方式的一种物化的形态的存在。所以它是文化性和商品性,我想在这方面,我觉得这点做的也是对的。


胡葆森:我跟张宝全说我们是1992年创业的,中国房地产报也是,冯总26年了,风风雨雨。做这么两件事,一个是守住了方向,1992年之前一直做国际贸易,现在回过头来想当时停下来贸易,转做房地产应该是最对的选择,刚好赶上小平南巡,全国房地产市场掀起浪潮,城镇化加速,选对了这个方向。


第二是守住了一个底线,这几年特别是反腐,房地产一直是高危行业,在这样的高危行业里面,我一直在一个地方,在一个行业里面,坚守了25年,我想最重要的也是最难的就是始终坚守一个底线。因为说对的事,是选对了一个方向,坚守了一个底线。


王晓白:因为在座都是一线城市,包括二三线城市,我来自成都,是二线城市。我从1984年开始,当时刚拆迁,走了33年。坚持了底线,我的同行有的都改行了,我一直做了33年。


张辉:我印象最深刻的是有一些旧厂改造项目,我认为是发展很重要的一点。再有很早参与了很多新城市的建设,当年比如说珠江新城,还有北京富力城的项目,也算旧城改造的项目。当时敢做这个项目的地产企业相对少一点,所以我们抓住了这样的机会,其中一个我们也算旧城改造的经典,是郑州的。所以新城建设,旧城改造的项目,为过往的发展作出了很多业绩上的贡献。今天也很荣幸,我们做了很多酒店项目,很荣幸承接了房地产报25周年的庆典,这也是过往值得一提的事。


朱剑敏:负责说碧桂园的25年做对的事,就是碧桂园从创立起到今天,一直坚持中国城镇化,所以截止到目前,一路走来碧桂园现在国内有大概1100个项目,而且都是一二三四线全城覆盖的,这也是能取得稳步快速发展的动力,而且从最早的郊区造城到今年三四线做的精品的小区项目,到去年开始顺势而为,碧桂园开始做产城融合,在深圳周边长三角的特色小镇,碧桂园结合企业的发展,前面25年走过来最大的做对的一直在做中国新型城镇化的事。


聂梅生:我也在25年,借这个机会,说一下自己,我自己走进房地产这个行业也恰恰是25年,我当时在科技司,1993年启动一个中国小型住宅示范,从那时候一步走进了房地产的行业,一直走到现在。所以我觉得也是入行入对了,如果说当时没有这样一个小区示范,我也不会从房地产业界风风雨雨走过25年,感谢在座企业家们,感谢政府领导这么多年一路走过来,这25年我认为这个行业是走对了。现在我再提两个问题,针对六位企业家,首先问一下张辉总,你认为你们并购77个酒店式的物业,这件事做对了吗。


张辉:肯定是对的,刚才提到我们是过往做酒店积累下来的经验和形成的胆量,在那一刻很快做决定,不超过一天时间做了这个决定。


聂梅生:问一下张总,在我们业界有非常高的意识情怀,我想问一下你在全国做酒店顺利吗,这件事做对了吗。


张宝全:这件事做对了,本来想放在开来讲,第一阶段是卖房子,第二阶段卖生活,改革开放之前,房子干什么,吃饱以后开始怎么生活的好,所以我觉得房地产第二个阶段是卖生活,不能单纯依靠卖房子来挣钱,在现在来讲,现在基本上都是政府来找我们,各地政府,我参加了博鳌论坛,因为很多企业也在转型,这给我带来的优势就是我们不用到处去奔波去开拓,也包括有很多政策的支持,无论在议价能力各方面也好,最重要的就是这个底线不用坚持就自然被坚持了,谢谢。


聂梅生:最后问一下胡总,因为我觉得您们是非常优秀的企业,25年来在业界大家非常尊重,但是好像胡总一直坚守河南,我想问一下这件事做对了,因为很多都已经走上北上广深,为什么胡总一直坚守在郑州?


胡葆森:每个人心目中有不同的标准,我觉得我自己认为衡量对错,不能用价值观衡量,做企业没有价值观又是不行的,企业的标准就是业绩,我们大约在12年前,就给自己制定一个双重标准,一个是经营业绩,市场规则,这个标准是资本市场,我们2008年上市,做上市企业怎么样对股东和股民负责,这肯定是有一个标准的,这个标准我总结了八个字,叫持续盈利,稳定增长,要从这个角度看,过去这么多年一直坚守在河南,没有出河南,当然,河南大家知道,有1亿多人口,有120个县以上城市,有乡镇,还有几千个农村,这个市场是足够大,25年证明我们也可以能做到这八个字。


另外是价值观,每一代人都有自己不同的情怀,每一代人的文化特征也有自己出生年代的印记,我这一年代人,有自己的情怀,还是把价值观这件事看的比较重,我一直在想财富不重要,在坚守自己的商业规则,按商业规则持续盈利,努力增长的目标的时候,要做一些事情,这些事情是我们经常说的社会责任,我们做了一些跟社会责任有关的事情。坚守在一个城市,坚守在一个河南省,过去25年城镇化的推进,为今后企业一直存活下来,为今后的存活期,河南整个城镇化推进,能做一些自己力所能及的事情,能够收获从民众到政府,从媒体到投资者到客户,甚至到同行,能够做到普遍的受到这些人的尊重,可能这是我们努力的一个方向。




聂梅生:刚才他们讲到回顾过去25年来做的对的和好的事情,我觉得都是满满的正能量,现在我们说一下未来,下个月十九大就要召开了,明年3月份这届政府的第二个五年开始了,那么我个人认为房地产的市场和房地产的政策都会发生比较大的变化,我们无时无刻不在关注,刚才几位也讲了这件事情。那么在这样一个情况之下,未来我们房地产业界的同仁们将怎么走下去也是大家非常关注的。


我想下面还是每个人说一下,这里有两个期待,第一个你期待政策层面和前面25年有什么大的突破,第二企业在新的形势之下,你们做什么样的应对,我想从2016年开始,整个房地产企业开始应对这样一个新的局面。


冯仑:房地产走过了25年,接下来是利益很短,日子很长,以后大体上是一个房地产行业变成非常持续存在,而且一直都会发展的行业,但是不会像过去25年被媒体,被经济各方面关注,政策层面来说两件事比较期待,一个最重要的预期,要有长期的预期,有些政策出台一两天就发生了变化,前几天说买房是不是限购,结果老百姓说离婚,离婚了以后就可以买,夫妻俩刚办完离婚,第三天政策又变了,就是说怎么样可以调控成果和政策,逐步的长期化,让业主有预期。房地产项目一投下去就很多年,比如有一个城市,今天拿块地卖了,钱一付完,又变成租的了,最好以后的政策调度叫做可预期,而且有相对稳定性。


第二件事当然具体化了,就是房子是用来住的,不是用来炒的,未来房地产行业的竞争力转化到资产管理,我觉得这个东西会聚焦在运营资产管理,所以这样一来对于在租金这个层面,刚才讲如果在租赁这个环节不能得到解决,那么资产的证券化,包括运营,包括资产管理,都会很困难,所以希望在这方面能够有一些改革的方法,我们在转型过程中对税负的部分有改变。


过去把所有精力都集中在买地,规模、成本、速度这个角度,逐步转到内容和资产管理,这样的话最近所有新的项目,开展新的业务,都聚焦在这个方面,所以在未来我们希望变成长期化经营的企业,而不是一个短期的某一个阶段的做的事情。我们把人生的转型和企业的转型结合起来,怎么样事多钱多,是非少,当然这是理解,做事不多,是非不多,这钱就跟你没关系,所以我们把人生的转型也要和企业的转型配合好,让自己能够快乐的再做25年。所以个人的转型和公司的转型也要配合,谢谢。


张宝全:对房地产影响最大的是资产证券化,前期是卖房子挣钱,现在卖生活挣钱,对企业来讲重要的是运营,但是光有运营能力,依然没有竞争力,所以地产的金融包括资产的证券化,在下一步的发展尤其是在特色小镇的建设中显得尤为重要,特色小镇不可能靠卖房子挣钱能把特色小镇做好,一定是靠卖生活把特色小镇做好。如果将来在这方面没有重视,我觉得对第二阶段卖生活这样的房地产第二阶段,我们是不利的,对特色小镇发展是不利的。


胡葆森:我讲三句话,第一个就是我们设想一个非常理想的健康的中国房地产市场,应该还是按照总理在政府工作报告中要发挥两只手的作用,一个是市场这只手,另外政府这只手,刚才讲了把公租房这件事在未来能够2030年以前,能办好。市场这只手希望能稳定,能平稳,不要经常变,这是我讲的第一句话。第二句话过去的25年,200亿平方米的房子形成了今天的存量,那么2030年以前,接近200亿平方米的房子,2030年的时候中国还是有400亿平方米的房子,这个过程中过去200亿平方米形成这么大存量,未来的还是200亿平方米也是一个增量,所以作为房地产企业来讲要围绕增量和存量做好文章。


第二无论怎么转型,我们实际上逐渐都变成了老百姓新型方式的服务商,不过是在哪个环节服务而已,我们不论怎么转型,要围绕着客户的消费升级和需求多元方向去做好自己转向的品类。


王晓白:中小企业对未来的发展,比较好的中小企业做研究,比如养老,中小企业很难,在座的有搞投资的,有搞特色小镇的,怎么把中小企业的资源、人力财力分散的资源集中起来。现在中小企业,我希望恳请各位,能不能为中小企业想想,为中小企业作出自己的贡献。


张辉:我刚才听几位前面的讲话,我自己印象特别深刻有几点,深有同感。一个是刚才冯总所说的房地产政策要稳定,我们也遇到过很多这样的问题,具体不说了,还没报件,房子就不能卖了,严格意义上说好像觉得不够合法,因为我们是公开招投标,政策变了。我们是上市公司,也是要向股民交代,政府的政策能有延续性,能有一个提前量,有长远的政策对房地产未来的健康发展是很有益的。


第二点刚才张总提到我也特别赞成,张总遇到的问题我们也同样遇到,中央政府也在鼓励地产企业朝这方面转型,金融配合的政策,有可能现在还是不太足够的,在国外的地产领域来说,我们觉得金融工具运用在中国的地产市场上,还不够放的太多,给我们支持还不够。


第三点从胡总这里学习到,是我们非常认同的一点,就是现在整个市场确实房地产有可能进入下半场,但是在居民包括消费者的需求上,有一个新的领域,新的增长,更多元了,以前可能只是买房子而已,现在可能是买生活,地产企业本身来说,我们响应政策转型的这一放,也是市场在多元化方面,我们在这方面多练内功,以往只是加快销售,现在更多元化建设小区。


朱剑敏:我觉得碧桂园对中国政府在稳定房地产持续健康发展的政策的连续性和稳定性方面充满期待,也充满信心,而且碧桂园也对中国房地产市场的下一阶段的发展充满信心,具体到企业,说三句话,第一句话是不忘初心,顺势而为,碧桂园也在积极响应国家供给侧改革的创新,我们也在建设特色小镇,而且碧桂园现在在15个大中城市在做长租公寓,就是不忘初心,顺势而为。第二个是秉承匠心,积极作为,我们也在不断的按照国家在住宅品质,包括装配式建筑方面,也在积极努力。第三句话就是恪守良心,主动作为。


聂梅生:这节的对话马上就要结束了,刚才继往开来的对话,我想充分体现了这个主题就是房地产行业改革思想力论坛,他们讲的都非常有思想力,最后我再说两点,如果回顾过去,确实中国房地产商整个行业有三贵。


第一房价贵,非常闹心。


第二个土地贵,房价贵的原因土地贵,土地涨的是比房价快,我一直在说这个事。第三个钱贵,就是融资成本太贵,中小企业钱贵的压力可能更大,对大型的国企上市公司更麻烦。所以三贵是过去的,未来针对三个贵,可能更大的期待在改革,改革第一个土改,土地制度改革,最近大力度的关于土地建设用地可以做公租房,这就是很大土地贵问题的解决。


第三钱贵的问题大家讲了很多,大家都期待,我们有资产证券化,我们有REITs,更好的方法出来,而不是像原来那样,一个房子公开的贷款太便宜,做表外,我们把融资贵,财务成本贵的问题能解决,让钱便宜,地便宜,是我们今后十年改革才会有发展,我们这一阶段到这。




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